월세 계약시 주의사항 정리해 봤다. 걸러야 할 부동산과 조심할 부분 숙지해서 보증금 떼이고 속앓이 하는 일 없도록 하자. 전세나 매매에서도 마찬가지로 써먹을 수 있는 정보이니 참고하자. 잘 모르면 계약할 때 티가 나기 때문에 사기에 너무 취약해짐..
월세 계약시 주의사항
문자나 카톡
중개사와 되도록이면 통화가 아닌 문자로 주고 받는 것이 좋다.
나중에 계약하러 갔는데 생각했던 거랑 얘기가 달라지면 문자 보여주면서 이렇게 진행하자고 했는데 왜 바꾸냐? 따질 수가 있음.
예를 들어 만약 옵션으로 침대 + 냉장고 + 에어컨 준다고 해서 이사를 해서 들어갔더니 에어컨과 냉장고가 없는 상황인거다. 그러니 통화를 하더라도 다시 문자나 카톡으로 에어컨이랑 냉장고 포함이냐 물어보고 답변을 받도록 하자.
이런거 귀찮으면 계약할 때 특약사항에 추가하면 더 깔끔하다. 뭘 넣어야 할 지 모르겠다? 그냥 집주인 오기전에 중개인에게 물어보자 중개인 입장에서는 계약 체결해야 돈 들어오기 때문에 도와줄거임.
가계약금
월세집 둘러보면서 마음에 드는 집이 있으면 가계약금을 보통 100만원 넣는데 이거 넣고 개인사정으로 인해서 계약을 취소하면 돌려받기 어렵다.
간혹 돌려주는 경우도 있는데 대부분은 주지 않음.
반대로 집주인 사정으로 인해 계약이 취소 됐다면 내가 보낸 100만원 원까지 합쳐서 200만 원을 돌려줘야 함.
내 여자친구도 실제로 공방 쓸 곳 계약하는데 상대방쪽에서 취소 후 아무 연락이 없길래 돈 받으라고 알려주고 가계약금 2배로 돌려 받았다.
그리고 만약 계약서를 쓰지도 않았는데 중개인이 중개수수료 달라고 하면 이건 개소리니까 차단 후 다른 부동산이랑 계약을 맺자.
보증금이 달린 주의사항
소유자를 보는 법은 등기부등본을 떼보면 된다.
월세 계약인데 굳이 등기부등본까지 떼? 이런 생각하다가 보증금 다 날라갈 수 있다.. 집주인만 뗄 수 있는 겡 아니라 누구나 볼 수 있음.
등기소에서 떼도 되고 인터넷으로 간편하게 볼 수 있다.
위에 항목 들어가서 주소 넣고 [공동담보/전세목록] [매매목록] 전부 체크 후 발급하기 누르면 된다.
이제 등기보면 여러개가 나오는데 날짜가 가장 뒤에 있는 소유권 이전 항목을 보면 된다.
여기서 소유권이 이전칸에 수탁자에서 뭐뭐 떙땡 신탁회사 이름이 적혀 있으면 신탁사에서 돈을 빌린 거다.
그럼 집주인은 따로 있는 게 맞음. 은행 담보대출이 아닌 신탁사에게 받은건데 이때는 이 집에 대한 모든 권리는 신탁사꺼다.
그래서 월세거래를 하더라도 신탁사와 거래해야 하는 것이 맞다.
그러니 월세 계약시 등기부등본 먼저 보고 소유권 이전칸에 신탁사 이름이 적혔는지 보고 신탁사가 있다면 직원과 계약을 맺어야 하기 때문에 중개사에게 재차 신탁사와 계약하는게 맞죠? 하고 물어보자.
소액임차인 자격
경매로 넘어가도 내 보증금 전액을 받을 수 있는지 미리 확인해야 한다.
월세 집은 대부분 대출 포함이다. 이런 집은 위험한거 아니야? 오해할 수 있는데 반대로 은행 입장에서 보면 당연함.
은행 입장에서도 돈 빌려줄 때 이 돈 돌려받지 못하면 어떡하지 이런 걱정을 한다.
그래서 애초부터 돈을 빌려줄 때 집주인이 들어가서 산다고 해도 임차인이 들어가서 나중에 살 수도 있다는 가정을 함. 그래서 법적으로 정해놓은 최소한의 보증금이 있다.
금액은 제일 먼저 임차인한테 주는데 그 금액만큼은 빼고 은행이 돈을 빌려주는 건데 금액에 대한 내용이 [최우선 변제권] 이라고 한다.
최우선변제권에 대해서 정리를 해 보면 [소액 임차인]이라고 규정 지을 수 있는 임차인이 들어가 있을 때 그 집이 경매로 넘어가면 경매에서 누군가가 낙찰을 받아 낙찰금을 배분하는데 은행도 가지고 갈 수 있고 임차인도 가지고 간다.
근데 주는 순서가 있음. 소액 임차인에 해당되는 사람은 누구보다도 제일 먼저 금액을 받아갈 수 있는 구조임.
그러면 우리 입장에서는 내가 [소액 임차인]이 될 수 있는지 없는지가 중요하다.
확인 방법
등기부 등본을 떼보고 나서 빨간 줄 그어진 곳 말고 살아있는 등기 중에서 근저당 설정되어 있는 게 여러 개가 있으면 날짜가 제일 빠른 근저당을 봐야 한다.
근저당 날짜가 중요한데 예를 들어 20년 11월이다?
소액 임차인 표를 들어가서 기준일은 20년을 찾아야 한다. 월세로 들어간 날을 기준하는 게 아니라 근저당이 기준임.
세종이라면 [최우선변제액]이 우측에 3,400만 원으로 적혀 있다. 그리고 그 앞에 1억원은 [소액보증금 범위]를 뜻함. 이게 무슨 뜻이냐면 소액 임차인 조건이 1억원 이하인 사람을 말함.
그리고 최우선 변제액이 3,400만 원이니 5천 만원을 보증금으로 넣었다 해도 가장 먼저 받을 수 있는 금액은 5천 전체가 아니라 3400만 원만 돌려받을 수 있다.
월세 사는 게 보증금이 적기 때문에 월세를 사는 거니 이 변제 금액 이하로 보증금을 맞추자.
그러면 이때 등기부등본을 떼봤는데 20년도 몇 월에 근저당이 제일 처음에 적혀져 있다? 그러면 3,400만 원을 최대치로 보증금을 정해 놓는거다.
예를 들어 보증금 3,000에 월 50~60 월세를 찾으면 된다.
근데 집집마다 근저당이 설정된 날짜가 다르기 때문에 최근에 근저당이 설정된 집이라 하면 보증금 금액이 더 클 거다.
마음에 드는 집을 보고 나서 가계약금 넣기 전에 등기부 등본 먼저 떼보는 거다.
전입신고 안되면 걸러야 함
이런 집은 바로 걸러야 한다. 전입신고가 되는지 안 되는지 꼭 확인해야함. 월세 계약시 주의사항 중 가장 핵심이다.
전입신고가 안 되면 내 돈 아예 못 받고 쫓겨날 수도 있음. 특히 오피스텔 같은 경우는 집주인들이 세금 문제 때문에 전입신고 안 해주려는 곳도 많다. 짜증나는건 중개인들이 처음 가기 전부터 이 얘기는 안 해줌.
다 보여주고 난 다음에 “이 집 전입신고 안 된다” 뒤늦게 말하는데 중개인들은 우리가 전입신고를 하던지 말던지 상관은 안한다.
자기는 계약만 성사되면 돈을 버는 사람이기 때문에 그런 것까지 신경쓰지 않는 사람들이 많음. 특히 젊은 중개사들이 주로 그럼.
특히 이런 게 강남 오피스텔에 많다.
전입신고가 왜 중요하냐면 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리를 가질 수 있고 이 권리를 갖기 위해서는 전입신고가 필수다.
그리고 만약에 임차 기간이 다 끝나 나올려고 하는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다? 이때는 전입신고를 새로운 집으로 옮기면 절대 안 됨. 보증금 전액 받은 다음에 전입신고를 옮겨야 한다. 전입신고가 이렇게까지 중요함.
정말 집주인 맞는지 확인
계약하는 당일날 집주인이 맞는지 확인하자. 이거 설마 집주인이 아닌 사람이 나오겠어?라고 안일한 생각하는 분들 진짜 많음…
만약에 집주인이 다른 지역에 살더라도 계약 때문에 오는 경우가 많음. 근데 무슨 사정이 있어서 대리인이 왔다? 그럼 대리인 위임장이 있어야 되고 집주인 인감 도장이랑 인감 증명서가 있어야 한다..
그리고 대리인이 맞는지 대리인의 신분증까지 확인을 해야함.
근데 우리가 남의 신분증을 뻔히 쳐다보는 게 좀 실례된다고 생각하기 때문에 그냥 대충 보는 경우가 많은데 계약금 다 보냈는데데 알고 보니까 집주인이 아니었네? 그럼 돌려받을 방법이 없다.
중개인도 만약에 한 통 썩이었다 하면은 방법이 없음.
그래서 내가 직접 뗀 등기랑 적혀져 있는 집주인 이름 + 주민등록 앞자리가 있을 거다. 이걸로 신분증을 비교해봐야함.
입금은 집주인 계좌로
또 월세 계약시 주의사항 적자면 돈을 보낼 때 꼭 집주인 계좌로 보내야 한다.
대리인이 대신 나왔다고 대리인 통장 계좌로 보내면 절대 안됨.
월세 계약 TIP
보증금 1,000만 원 깎으려면 월세는 5만 원 정도 올라간다. 그럼 반대도 똑같음 월세를 깎고 싶으면 보증금을 높이면 된다.
그리고 중개수수료 복비도 깎을 수 있다. 몇만 원 정도는 쉽게 깎을 수 있음. 타이밍이 핵심인데 집 보러 가기 전부터 복비는 얼마인지 묻자.
월세 가격마다 복비가 조금씩 다르긴 한데 복비 좀 깎아달라고 물어보면 중개인은 수수료보다 손님을 잡는 게 더 중요하다. 그래서 보통 깎아주겠다고 함.
그리고 복비는 법적으로 얼마까지 받을 수 있다고 정해져 있다. 이건 인터넷에 중개 수수료비라고 검색하면 다 나온다.
마지막으로 팁은 월세에 부가세가 따로 없는지 보자.
특히 오피스텔은사업자로 가진 경우가 많아서 부가세가 따로 붙는 경우도 있음.
근데 계약 당일 날 VAT 따로라고 말하면 귀싸대기 마렵다.. 만약에 월세가 50만 원인데 부가세로 달달이 5만 원씩이나 더 나가는 거라 큼..
그리고 요즘 월세를 마음대로 많이 못 올리니까 관리비를 올린다.
엘리베이터도 없고 뭐 빌라 청소도 안 하는 곳인데 관리비가 7만 원 달라는 곳도 있음. 그래서 부가세나 관리비 미리 꼭 물어보자.
이것으로 월세 계약시 주의사항 글을 마치는데 관련글에도 크게 도움되는 정보들이 많으니 참고하자.
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