전세끼고 매매 진행하기 전에 미리 알아야 손해보지 않는 점들을 정리해봤다. 활용하면 정말 큰 돈 아낄 수 있는 팁들이니 참고해서 안전하게 또 후회없이 매매하길 바람.
전세끼고 매매
전세끼고 매매란 예를 들어 집주인이 8억짜리 집을 산다고 가정했을 때 전세가가 4억이라면 집주인은 절반 4억만 가지고 집을 살 수 있는거다.
즉, 4억 + 전세입자의 돈으로 8억을 만든건데 이때 경험이 없는 사람들은 세입자 돈 말고 본인 자금 마련도 대출받아서 살 수 있는거 아닌가? 라는 생각을 한다. 그런데 전세입자가 집에 들어오면 집에 담보로 된 대출들은 모두 상환을 해야 함.
그렇지 않으면 전세입자도 안 맞춰지고 은행에서도 전세입자가 먼저 들어가졌다? 그러면 대출 안해준다.
전세끼고 매매 방법은 2가지로 나뉘는데
- 내가 매수할 때부터 이미 그 집에 임차인이 끼워져 있는 상태에서 매수
- 집에 원래 집주인이 살고 있는 상태에서 매수하고 임차인을 새로 맞추는 방식
첫 번째 방법
이미 임차인이 맞춰진 집을 그대로 매수했을 때 주의할 점이 몇개 있는데 지금 전세가 시세와 맞는지 확인해야 한다.
요즘처럼 전세가가 낮아졌는데 만약 임차인의 전세금이 높다면 지금 당장 들어가는 돈은 적을지라도 전세자가 나간다고 했을 때 부족한 돈을 메꿀 수 있어야 한다. 이게 안되면 급하게 매물을 팔아야 하는 상황이 올 수 있음.
그럼 반대로 임차인 전세금보다 시세가 더 높다면? 전세입자 게약 만기일이 언제인지 봐야 한다.
전세나 월세나 같은데 임차인이 2년을 기본으로 계약하는데 임차인은 [계약갱신청구권]을 활용할 수 있다. 이게 뭐냐? 기존에 처음에 맞춘 임차 금액에서 5% 이내로 상향한 금액으로 2년 더 거주할 수 있게 해주는 것임.
그래서 가용할 수 있는 자금이 생각보다 많이 늘어나지 않음. 이미 계약갱신청구권을 쓴 사람인지 확인해야 하고 더 연장할 의사가 있는지도 물어봐야 한다.
두 번째 방법
집주인이 살고 있는데 내가 매수를 하면서 임차인을 맞추는 방법에 대해서는 일단 잔금일을 최대한 길게 잡자.
요즘에는 전세입자 구하기도 어려우니 매도자한테 양해를 구해야 한다. 잔금일은 3~4개월 정도로 넉넉하게 부탁하고 그 전에 전세입자를 구해야 함. 그래야지 그 전세금으로 잔금을 칠 수 있으니 말이다.
그런데 만약 매수자가 돈이 급하다면 기다리지 않을텐데 그러면 중도금을 거는 방법도 있다.
먼저 계약했을 때 계약금 10% 내고 1~2달 있다가 중도금을 내겠다고 하면 됨. 그리고 전세입자 맞춰지면 나머지 잔금 치르겠다고 이야기 해보자.
대신 그 기간 안에 전세입자를 구했다면 잔금일자를 더 앞당길 수 있다고 말해주면 더 좋음.
이러면 전세입자 이사날짜를 더 앞당기거나 늦추거나 전세입자 기준으로 잔금일을 협의할 수 있기 때문에 보다 쉽게 전세입자 구하는 게 가능함.
그리고 꼭 매도자한테 부탁할 점이 있다.
전세 손님이 집 보러 왔을 때 적극적으로 협조 해달라고 얘기를 해야 한다. 전세 손님한테 집 잘 보여달라고 부탁하는 것이 좋음.
구두상으로 이야기가 됐으면 계약할 때 특약사항에 꼭 넣는 게 좋다. 그리고 미리 중개사한테 부탁을 해서 집 잘 보여주는 것이 당연하다는 식으로 중개인이 한마디 하면 매도자는 원래 이런거구나 하고 잘 보여줌.
이러한 과정을 거치지 않으면 어떻게 되냐? 매수자 입장에서는 당연히 집 잘 보여주겠지 하고 매도자 입장에서는 아무 생각 없이 계약을 하면 전세로 구하는 사람이 와서 집 보여달라고 했는데 매도자 입장에서는 이미 계약금 받은 상태고 계약은 끝나 굳이 매도자는 집 보여줄 필요가 없음.
그래서 간혹 집 보여주는 거를 협조하지 않는 사람들도 여럿 있다. 전세끼고 매매 처음이라면 이 부분은 유념해서 특약사항에 넣기를 추천함.
아파트 전세 맞출 때 팁
아파트 전세 맞출 때랑 빌라 전세 맞출 때 조금씩 다르다. 구하는 방식도 다르고 전세 가격 보는 기준도 바뀜.
아파트를 전세 맞춰 매매할 떄는 [네이버 부동산] 활용하면 좋다.
여기서 전세가 클릭하고 가격 가장 낮은 순으로 보면 현재 나온 매물 중 가장 싼 전세가를 볼 수 있다.
그런데 내 물건이 만약 중간 정도 층인데 가장 가격이 낮은 매물이 1층이나 저층이다?
그러면 내가 받을 수 있는 전세금은 더 크다. 그런데 안정적인 투자를 위해서는 매수하는 금액은 가장 높은 금액 중에서 하나를 선택해야 하고 전세가는 가장 낮은 금액으로 해서 갭 차이가 크게끔 해야 한다.
그리고 전세를 내놓을 때 가장 낮은 가격으로 팔면 절대 안된다. 본인이 생각한 금액에서 1~2천만원 정도는 높게 매물을 내놓아야 함.
이유는 막상 전세 계약할 때 전세입자가 깎아달라고 하기 때문임. 이걸 대비해서 조금은 높여서 팔아야 한다.
또 매매 전에 집에서 처음으로 집주인을 볼 때 말을 많이 아끼자. 매너는 지키되 가만 있으면 이 집을 팔아야 하는 이유에 대해서 장황하게 이야기 하는데 여기서 우리는 가격을 깎을 수 있는 힌트를 얻으면 된다.
왜 팔고 언제까지 팔아야 하는 내용들을 들을텐데 그 내용을 기반으로 유리하게 네고를 할 수 있음. 만약 언제까지 팔아야 양도세와 비과세를 받는다는 등의 이야기를 하면 집값을 정말 크게 깎을 수 있음. 잔금을 치러야 하는 상황에서도 똑같다.
전세가 확인 시
내가 사려는 아파트 전세가만 보면 안됨. 주위에 있는 아파트 전세가도 확인해야 한다.
만약 사는 아파트가 쓰리룸이라면 주위에 있는 쓰리룸 전세가도 보자.
만약 사려는 게 구축인데 옆에 준신축이나 신축 아파트가 전세가 차이 1~2천만원 뿐이라면 누가 보더라도 구축 오지 않고 신축으로 간다.
그리고 특히 소도시일수록 주의할 점이 입주장 아파트가 없는지 체크하자.
입주장이란 아파트 분양할 때 예를 들어 12월 25일부터 입주 할 수 있다고 통보가 올 거다. 그런데 50%는 실제 거주 목적이고 나머지 절반은 투자자일 가능성이 많다.
그럼 전세를 맞춰서 잔금을 치러야 하는데 그때면 동시에 한 몇백 세대가 전세를 구하니 급한 사람일수록 최저가를 낮추게 됨.
그리고 이런 사람들이 늘어나 가격이 계속 내려가다보면 전세가는 박살이 난다.. 헷갈리면 그냥 부동산가서 주변에 입주장 없는지 다 물어보면 친절히 잘 알려줌.
소도시일수록인 이유는 바로 옆에 붙은 아파트가 입주장이 아닌데도 멀리 떨어져 있어도 내 아파트 전세가가 영향을 크게 받기 때문이다.
소도시는 입지를 크게 따지지 않는다. 그래서 어딜 가도 차로 쉽게 이동할 수 있어서 전세가는 많이 낮아져버림.
반면 서울은 강북구에 있는 아파트에 입주장이 몰렸다고 해도 마포구에 있는 아파트 전세가에는 영향을 미치지 않음. 그래서 소도시일수록 이런 걸 더 체크해야한다.
빌라 전세 맞출 때
빌라는 대부분 전세로 들어올 때 LH나 중기청 전세로 많이 들어온다. 이 2개는 정해진 금액 내에서 거래할 수 있음.
LH가 공시지가 153%이고 중기청은 126%다. 즉, 내가 매수하려는 빌라 전세가를 모르겠다면 공시지가를 찾아서 153%가 최저 전세가라고 보면 된다. 공시지가는 아래 링크를 통해 확인하면 된다.
[공시지가 확인하러 가기]
해당하는 곳 눌러서 들어가보면 주소와 호실까지 입력하고 열람하면 호실별로 공동주택가격, 공시가를 바로 알 수 있다.
매년 나오니 이쪽에서 확인해보자.
참고로 요즘 전세입자들이 대부분 전세보증보험 허그에 가입하는데 허그는 원래 공시지가의 140%까지 보험을 들어줬는데 최근 많은 손실을 봐서 공시지가 126%까지만 보험을 들어준다.
그래서 LH전세가 많이 들어오는 동네라면 150%까지 생각할 수 있는데 이게 아니라면 공시지가 126% 생각해야 안전하다.
그리고 빌라라고 해서 주변 빌라 전세가만 봐서도 안됨. 주변 아파트 전세가도 꼭 확인하자.
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