디딤돌대출 인생 1번의 기회 잘 활용하는법

순서인데 적격 대출은 요즘에 [특례 보금자리론]이 새로 나와 잠시 중단된 상태다. 그러니까 디딤 > 자리 > 특례 순서로 금리가 좋은 거다.

그래서 디딤돌대출 자격이 된다? 무조건 디딤돌을 받으면 된다. 왜 그러냐? 디딤돌 대출을 받으면 신용점수와는 거의 무관하게 세상에서 가장 싼 대출을 받을 수 있다. 디딤돌 1.5% 이자는 공짜를 넘어 그냥 돈을 지원해주는 수준임. 게다가 집을 구매한 적이 한번도 없다? 그러면 생애최초 자격을 갖추는데 혜택들이 막 불어난다.

디딤돌대출 신청대상

부부합산 연 소득 6천 이하
(생애최초 주택구입자, 2자녀 이상 가구, 신혼부부는 연소득 7천이하)
+ 배우자 합산 순자산가액 5.06억원 이하 (주택도시기금 자산평가)
무주택 세대주 (세대원 전원 무주택)

먼저 부부 합산 소득이 연 6,000만 원 이하이어야 한다. 대신 요즘에 바뀐게 생애 최초로 주택을 구입하는 사람, 2명 이상 자녀가 있는 사람 혹은 신혼부부인 사람은 연 소득 7,000만 원까지도 완화해준다.

그리고 디딤돌대출 대상에서 금수저는 배제됨. 부부 합산 순자산가액, 그러니까 정말 순수하게 가지고 있는 자산의 합계가 5억 600만 원을 넘으면 안 된다. 대부분은 넘지 않기 때문에 이건 크게 문제될 게 없음.

신청 방법

한국주택금융공사
주택도시보증공사(HUG)
기금E든든
우리은행, 신한은행, 국민은행, 기업은행, 농협은행 5곳

디딤돌대출로 집을 사려고 한다면 최소 2달 전에는 미리 신청해야 한다. 접수일로부터 40일 이내 승인이 나고, 승인일로부터 30일 이내에 대출이 실행됨. 그러니 70일 전에는 신청을 끝내두자.

그리고 디딤돌대출을 통해 상속을 하거나 증여 목적은 접어두는 것이 좋다. 그리고 부부사이 매도를 해도 안됨. 직계존비속이나 배우자 직계존비속 또한 X임. 다만, 형제인 경우 계약금과 중도금 등 실질적 대금지급내역을 입증하면 가능함.

무주택 세대주 + 신혼부부

추가로 내가 한 번도 집을 가진 적이 없거나 지금 집이 없는, 부부 중에 한 명이라도 매매한 경험이 없어야 한다. 그리고 디딤돌대출에서 말하는 신혼부부란 혼인관계증명서상에 도장 딱 찍고 7년 이내면 신혼부부다. 재혼도 가능함. 대신 똑같은 배우자랑 초혼했다가 이혼했다가 다시 재혼한 경우에는 제일 첫 번째 초혼을 기준으로 한다.

그러니까 다른 사람과 결혼했으면 신혼부부로 인정해줌. 그런데 같은 사람과 재혼했다? 그러면 처음 최초로 결혼한 날짜 기준으로 해서 7년 이내임.

그리고 결혼 예정인데 가능할까? 된다. 결혼 예정인 사람은 청첩장이나 예식장 계약서 등으로 증빙하면 접수일로부터 3개월 이내면 신혼부부로 본다.

기준이 엄격하지 않음

요즘에 신혼부부라든지 사회초년생이면 굉장히 손쉽게 받을 수 있는 조건이니 꼭 디딤돌대출 기억하자. 보통 사회 초년생들은 신용 점수가 개판인데. 이 점수 가지고 은행 가서 대출을 받으려면 금리가 3~4배 높다.. 그렇기 때문에 디딤돌대출 해당이 되면 무조건 받아야 한다.

또 추가적으로 LH 신혼희망타운 분양 계약자 중에 만 6세 이하의 자녀를 둔 경우라면 디딤돌대출을 받을 수가 있다.

디딤돌대출 조건

전용면적 85제곱 이하 (도시지역 아닌 읍, 면지역은 100제곱 이하)
– 대출접수일 담보주택 평가액 (KB, 감정가 or 매매가 중에서 낮은) 5억 이하 주택 (오피스텔 안됨)
– 만 30세 이상 미혼 단독세대주: 주택가 3억 이하, 전용면적 60제곱 이하 (읍, 면 70제곱이하)

디딤돌대출로 어떤 집을 살 수 있나 보면 전용 면적 85 제곱 이하 (34평), 방 3개 화장실 2개 정도인데 이 정도면 애 둘 낳고 살기에는 아주 충분하다. 또 도시가 아닌 지역, 읍, 면, 리 이런 데는 100제곱 (40평)까지 구매할 수 있다.

그리고 디딤돌대출로 구매할 집이 KB 시세랑 감정가 or 매매가 중에 하나라도 5억 이하면 가능하다. 사실 서울에서 이 정도 집은 없음… 평균 가격이 지금 내려왔는데도 불구하고, 10억이기 때문에 대부분 빌라를 사야 한다. 오피스텔은 주거용이라 해서 안됨.

경기도로 조건을 바꿔서 84제곱에 구축 정도 사면은 5억 이하로 맞추는것도 가능하다. 그런데 이것도 사실 간당간당해서 나온 게 신혼부부이거나 자녀가 2명 이상이면 6억까지 늘려준다. 그러면 충분히 선택의 폭이 여유로워짐.

미혼과 신혼부부 차이

요즘은 결혼은 무슨 연애도 거의 안하는 대한민국.. 만 30세 이상인데 싱글이면 주택 가격이 5~6억이 아닌 3억까지만 살 수가 있다. 그리고 전용 면적이 60제곱 이하로 작아짐. 그니까 읍, 면, 리는 70 제곱까지 된다.

결국 디딤돌대출 정책의 주요 쟁점은 결혼해서 애 낳을 사람들을 지원하겠다는 뜻이다. 그래서 결혼 예정인 사람 혹은 결혼할 사람들은 무조건 디딤돌대출을 고려해야한다. 실질적으로 딱 인생에서 1번뿐인 기회다.

왜냐하면, 한계가 5억짜리 주택이고, 대부분 수도권 살고 싶어하는데 수도권에는 5억짜리 밑에가 잘 없다.. 그리고 연봉도 자산도 계속 올라가니 아까 위에서 봤던 신청 대상에서도 탈락하게 된다. 그렇기 때문에 사회 초년생일 때 빼고는 거의 받을 수 없다고 생각하면 된다. 그렇기 때문에 디딤돌대출 놓치지 말고 반드시 정부가 주는 꿀을 달달하게 빨았으면 함.

미리 준비하자

디딤돌대출 알고 모르고는 인생 난이도가 아주 크게 차이난다. 지금 집값이 막 떨어지고 있어서 지금 내가 살 수 있는 기준에 들어오는 집들이 늘어나고 있 이럴 때 이런 거를 미리 알아둬야 된다. 나중에 집 다 떨어졌는데 디딤돌대출 모르고 있다? 나중에 부랴부랴 들어갔다가 좋은 매물 다 나가버린다.

디딤돌대출 한도

최대 2.5억 (생애최초 = 3억, 신혼, 2자녀 이상 = 최대 4억)
LTV 70% (생애최초 80%) + DTI 60% 이내
LTV = 대출금/집값 *100, DTI = 1년간 갚는 원금이자/1년 연봉 * 100
만 30세 이상 미혼 단독 세대주 = 1.5억 (생애최초 2억)

신혼부부나 2자녀 이상은 집값이 6억인 것까지 살 수가 있는데, 신혼부부나 2자녀 이상은 4억이나 대출해주니까 2억만 있으면 된다. 서울에 얼마 전까지만 해도 LTB가 40%였다. 그러니까 10억짜리 집 사는데 어떻게든 간에 현금을 6억을 갖고 있어야 가능했음. 물론 지금은 조금 풀려서 낫지만,

디딤돌대출은 6억짜리 집을 사는데 2/3 나 빌려준다. 그것도 아주 저렴한 금리.. 1~2%대 금리는 정말 유일무이하다. 진짜 집을 안 사본 애들이 막연하게 그냥 청약만 넣고 앉았지 이런 현실적인 고민을 안 해본다.

LTV와 DTI

디딤돌대출은 LTV를 70%까지 해준다. 심지어 생애 최초는 80%까지임. DTI는 60% 이내다. LTV와 DTI가 뭐냐? 내가 만약에 사려는 집값이 10억일 때 대출받을 수 있는 비율이 얼마까지냐를 나타내는거다.

10억이면 7억까지 받을 수 있고 생애최초라면 8억까지 디딤돌대출 가능함. 집값 대비해서 몇 % 까지 받을 수 있는지로 보면 된다. 그러니까 집값의 20%만 가지고 있다면 집을 쉽게 살 수 있다. 그리고 이건 정부에서 해 주는 거니까 가능한 거다. 은행가면 집값 50% 이상 대출 절대 안해줌.

그리고 [DTI] 같은 경우에는 디딤돌대출 받고 나면 1년에 원금과 이자를 갚는데 상환하는 금액이 내 연봉에서 차지하는 비율 60%를 넘으면 안 된다는 말이다. 만약에 연봉이 1억이라고 치자. 그러면 집 대출을 갚는 데 쓰이는 비용이 6,000만 원을 넘으면 안 된다.

30세 이상 미혼 단독 세대주

30세 이상인데 싱글이다? 이 경우는 1.5 억까지만 대출이 나온다. 그래도 생애 최초면 거의 2억까지 나오니까 3억짜리 집을 사는데 2억이나 빌릴 수 있다고 생각하면 싱글들에게도 디딤돌대출 상품은 아주 메리트가 있다.

정말 국가에서 제공하는 최고의 혜택이라고 생각함. 외국에는 이런 게 잘 없다. 한국 계층 사다리가 점점 무너지고 있는 건 맞지만, 디딤돌대출 같은 것들을 잘 이용하면 조금이나마 사다리를 붙잡고 있을 수 있음.

참고로 디딤돌대출은 주택 구입 용도로만 된다. 전세 들어가고 싶다? 그건 버팀목 대출이 따로 있음.

디딤돌대출 방식

대출 만기: 10년, 15년, 20년, 30년 (거치기간 1년 또는 비거치)
거치 이후 원리금균등 or 원금균등으로 전환

디딤돌대출 갚는 방법은 3가지나 된다. 대출 상환 방식이 다양하면 뭐가 좋냐? 주머니 사정이 너무 안 좋을 때 조금만 갚을 수 있고 나중에 많이 갚거나 아니면 지금 상황이 좋아서 지금 많이 갚고 나중에 적게 갚는 선택이 가능하다.

그래서 대출 만기가 10년 15년 20년 30년 4가지 중에서 선택할 수 있다. 현금이 많다면 10년으로 금리 아주 싸게 빌리면 되고, 현재 돈이 없다? 그러면은 30년 동안 천천히 갚아나가면 큰 부담이 없음. 게다가 또 1년을 거치기간을 줄 수가 있음.

거치기간의 쓰임새는 원래 원금과 이자를 같이 갚아줘야 되는데 1년 동안에 이자만 조금 내고 싶다 할 때 이용하는거다. 은행 한번 가보면 알겠지만 거치기간 디딤돌대출 아니면 안해준다.. 그렇기 때문에 굉장히 좋은 제도임.

갚는 방법 3가지

원리금 균등
원금 균등
체증식

먼저 [원리금 균등] 방식은 이름 그대로 원금과 이자를 균등하게 매달 똑같이 낸다. 예를 들어, 첫 달에 갚은 돈하고 20년이 지나도 내는 돈이 똑같음. 다음으로 [원금 균등 방식]이 뭐냐? 원금만 균등하게 내는거다. 첫 달에 가장 많이 갚고 가면 갈수록 내가 대출 갚을 돈이 줄어든 형태다.

둘 중에 뭐가 더 좋아? [원리금 균등 방식] 보다 [원금 균등 방식]이 전체적으로 갚을 돈이 적다. 주머니 사정에 따라 선택하면 됨.

그리고 [체증식]은 뭐냐? 원금 균등 방식과 반대라고 생각하면 된다. 돈이 너무 없어서 당장에는 정말 조금만 내고 갈수록 더 많은 대출금을 부담하는거다.

쉽게 예를 들자면 똑같이 2억을 30년 동안 2.5% 이자로 빌렸다고 치자. 이 경우에 [원리금 균등] 방식과 [원금 균등] 방식이 어떻게 차이가 나느냐? 먼저 원리금 균등은 처음부터 끝까지 [790,242원]을 균일하게 낸다. 총 이자는 84,487,047원이 나옴

반면 [원금 균등]은 처음에 [972,222]원에서 다달이 1~2천원씩 줄어들면서 총 대출이자는 [75,208,333원]을 낸다. 결국 900만원 정도 차이가 남.

디딤돌대출 만기별 금리

[생애최초]

일반 디딤돌도 금리가 너무 싼데 생애최초는 더 싸지고 여기에 +로 신혼이나 2자녀 이상일 경우 우대 금리를 받아 더 싸게 집을 구할 수 있다.

또 여기서 그치지 않고 더 있다! 청약저축 가입기간이 오래될수록 금리가 저렴해짐. 이것 때문에 청약 통장이 필수이기도 함. 이외에도 신규 분양 아파트 계약자인 경우에도 우대금리가 들어가기도 함. 즉, 집 사려는 노력이 보이는 사람들에게 이러한 혜택을 주는거다. 역시 세금은 아무에게나 주지 않음.

많이 물어보는 질문

태아는 자녀수에 포함 X [출산 후 서류 제출시 해당시점부터 금리 인하]
조기상환 수수료: 대출 실행일 3년 이내 최대 요율 1.2% 슬라이딩 방식 적용 = 갈수록 깎임

조기상환 수수료는 30년 동안 갚기로 했는데 주머니가 넉넉해져서 미리 갚고 싶다? 그러면 수수료가 발생한다. 이건 디딤돌대출뿐만 아니라 모든 대출이 그럼. 예를 들어 1년 후에 다 갚아버렸다? 그러면 2년 후에 갚은 것 보다 수수료가 비싸다.

디딤돌대출 취득세 감면

2022.06.12 ~ 2025.12.31 본인 (배우자 포함) 생애최초 주택 구입자

기간내 위와 같은 이벤트가 있는데 심지어 소득요건이 없다.. 몇억을 벌든 상관없음. 그리고 2022년 6월 12일 이전에 샀다? 그래도 신청하자 소급적용해서 감면 혜택 받을 수 있음.

다만 취득 가격이 12억 이하의 주택만 가능한데 서울 집값도 떨어져서 대부분의 집이 적용됨. 이 취득세는 100% 감면해주는데 200만원이 한도임. 취득세가 300만원 나왔으면 200만원 감면해주고 100만원은 내야한다. 그리고 여기에 지방교육세 10%도 없애주니 사실 220만원 혜택 보는거다.

6억 이하 집인 경우 1%, 6~9억 = 1~3%, 9억 초과 = 3%

추징 당하는 경우

3개월 이내 전입신고 후 거주 하지 않은 경우
3개월 이내 추가로 주택 취득 (상속제외)
3년 미만 거주 중 매매, 증여, 임대 등 사용

즉, 투자용으로 쓰지말고 정말 실거주하는 사람들에게 혜택을 주려는 의도가 보인다.

이렇게 디딤돌대출 잘 활용하는 방법에 대해서 알아봤는데 꼭 최대한 꿀을 다 흡입해서 자가 마련 조금이나마 수월하게 하고, 행복하게 살아보자.

디딤돌대출이란